LawShieldQuy định một số chỉ tiêu cụ thể, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất
QUYẾT ĐỊNH Quy định một số chỉ tiêu cụ thể, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NGÃI Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019; Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020; Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm 2024; Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất; Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 261/TTr-STNMT ngày 16 tháng 01 năm 2025 và Công văn số 460/STNMT-QLĐĐ ngày 06 tháng 02 năm 2025; ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp tại Báo cáo thẩm định số 01/BC-STP ngày 02 tháng 01 tháng 2025 và thống nhất của UBND tỉnh tại Thông báo số 37/TB-UBND ngày 22/01/2025. QUYẾT ĐỊNH: Điều 1. Phạm vi điều chỉnhQuyết định này quy định một số chỉ tiêu cụ thể, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất. Điều 2. Đối tượng áp dụng 1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, thẩm định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể. 2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất. 3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan. Điều 3. Một số chỉ tiêu cụ thể ước tính doanh thu phát triển theo phương pháp thặng dư quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP 1. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ và tỷ lệ bán hàng Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (sau đây gọi tắt là thời điểm bắt đầu bán hàng), tỷ lệ bán hàng thì căn cứ vào tiến độ, tỷ lệ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Số năm bán hàng của dự án được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ. Trường hợp thời gian bán hàng đã được phê duyệt trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không tròn năm thì khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian bán hàng đối với khoảng thời gian này. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng thì xác định như sau: a) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng:
b) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà phải xây dựng nhà ở toàn bộ hoặc có một phần được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp:
Đối với phần diện tích đất xây dựng công trình có công năng sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ thuộc dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp: Thời gian bán hàng được tính bằng thời hạn thuê đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trừ đi số năm xây dựng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng. c) Đối với nhóm dự án xây dựng nhà chung cư với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ:
Đối với phần diện tích sàn sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ thuộc dự án xây dựng nhà chung cư có mục đích hỗn hợp: Thời gian bán hàng được tính bằng thời hạn thuê đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trừ đi số năm xây dựng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng. d) Đối với nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho thuê và các nhóm dự án thương mại, dịch vụ khác. - Thời gian bán hàng (thời gian kinh doanh, cho thuê): được tính bằng thời hạn thuê đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trừ đi số năm xây dựng. - Thời điểm bắt đầu bán hàng (thời điểm bắt đầu kinh doanh, cho thuê): được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng. 2. Tỷ lệ lấp đầy: a) Đối với các nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu (tính tròn năm theo quy định tại khoản 1 Điều này kể từ thời điểm kết thúc thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư) là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 90% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án. b) Đối với các nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho thuê và các nhóm dự án thương mại, dịch vụ khác: - Các phường trên địa bàn thành phố: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 90% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án. - Các xã trên địa bàn thành phố; các phường trên địa bàn thị xã; thị trấn trên địa bàn các huyện: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 80% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án. - Các xã còn lại trên địa bàn các huyện, thị xã và huyện Lý Sơn: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 70% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án. Điều 4. Một số chỉ tiêu cụ thể ước tính chi phí phát triển theo phương pháp thặng dư quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP 1. Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Số năm xây dựng và phát sinh chi phí của dự án được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ. Trường hợp thời gian xây dựng và phát sinh chi phí của dự án đã được phê duyệt trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không tròn năm thì khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian bán hàng đối với khoảng thời gian này. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì xác định như sau: a) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng:
b) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà phải xây dựng nhà ở toàn bộ hoặc có một phần được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp:
c) Đối với nhóm dự án xây dựng nhà chung cư với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ:
d) Đối với nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao:
đ) Đối với nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho thuê và các nhóm dự án thương mại, dịch vụ khác:
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh, bao gồm: a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính bằng 01% doanh thu phát triển. b) Chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phát triển phù hợp với tính chất dự án, cụ thể: - Nhóm dự án cho thuê sàn dịch vụ - thương mại, văn phòng, cho thuê căn hộ để ở và các nhóm dự án dịch vụ, thương mại khác: 10%. - Nhóm dự án kinh doanh khách sạn, lưu trú du lịch: 35%. - Nhóm dự án trông giữ xe: 5%. 3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá. 4. Trường hợp các chỉ tiêu để xác định giá đất đối với nhóm dự án cụ thể theo phương pháp thặng dư mà chưa được quy định tại Điều 3, Điều 4 Quyết định này thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định đối với từng dự án. Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP 1. Đối với đất phi nông nghiệp a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên khu vui chơi giải trí. b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường. c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện. d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất: diện tích, độ rộng mặt tiền, chiều sâu, hình thể thửa đất, khu đất. đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có). e) Hiện trạng môi trường, an ninh. g) Thời hạn sử dụng đất. h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: thửa đất bị tim đường đâm vào; đối diện hoặc tiếp giáp khu nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, dinh, miếu, bãi rác, khu xử lý chất thải; đối diện hoặc tiếp giáp chợ, trung tâm thương mại; đối diện công viên cây xanh, hồ nước hoặc tiếp giáp với mặt thoáng. 2. Đối với đất nông nghiệp a) Năng suất cây trồng, vật nuôi. b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình. d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: Điều kiện tưới tiêu, thổ nhưỡng. 3. Mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này để xác định mức tương đồng nhất định là 30%. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ. 4. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cụ thể như sau: Tổ chức tư vấn xác định giá đất căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều này theo nguyên tắc lấy thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để thực hiện đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch (tăng lên hoặc giảm xuống) của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định. Điều 6. Hiệu lực thi hành Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2025. Điều 7. Tổ chức thực hiện 1. Tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ các chỉ tiêu, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Quyết định này để tổ chức thực hiện xây dựng phương án giá đất. 2. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tổ chức thực hiện thẩm định phương án giá đất theo quy định. 3. Trong quá trình thực hiện Quyết định này nếu phát sinh khó khăn vướng mắc, các tổ chức, cá nhân và cơ quan có liên quan kịp thời phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh xem xét chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp. 4. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Thủ trưởng các sở, ban, ngành, đơn vị trực thuộc UBND tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Thủ trưởng các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
